日前从相关部门了解到，从1981年中国第一家物业管理公司诞生至今，全国2万家物业管理公司中，70%属于开发商办的，20%属于房管所改制或后勤单位改制，纯粹意义上的专业管理公司仅占10%的份额。但国外成熟的房地产市场，专业管理公司所占的份额约70%以上。

法规：业主大会是小区的最高权力机构

《物权法》第75、76、78、83条规定，业主大会是整个小区的最高权力机构，业委会只是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意”，业主委员会就可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及约定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向法院提起诉讼。

案例：业委会主任遭他人殴打

2004年4月，西安电子城附近一小区的300余名业主，代表小区800名业主以举手表决的方式通过了炒掉小区物业公司的决定。

据该小区业主委员会负责人介绍，因与业主间的暖气费有争议，原开发商自己的物业公司自4月初开始拒绝向部分业主售电，并多次派工作人员强封部分业主电源，导致多户业主停电近一周，业主们为此对该公司的服务表示强烈不满。但就在业委会选聘的物业公司进入小区后，原先的物业公司也派人强行进入，当天该小区业主委员会主任就在小区门口遭三男子袭击。

现象：出现问题，物业不为业主挺身而出

“到现在我都搞不明白究竟谁是小区真正的主人？”西安市洪庆一住宅小区的业主代表耿女士如是说：“按理说，物业公司是小区业主请来为业主们提供服务的，业主才是物业公司的‘上帝’。但是，在很多情况下，偏偏就是在业主最需要物业公司给予帮助的关键时刻，尤其是在业主与开发商发生矛盾的时候，多数的物业公司都是弃‘上帝’而站到了开发商一边！”

榆林市民齐先生表示，自己目前所居住的小区开发商和物业是“父子关系”，开发商“埋下的雷”，常常在业主和物业公司之间“爆炸”，可“爆炸”那会儿，“子承父业”的物业总会替开发商扛事。于是，开发商、物业、业主本应是互相监督的关系失衡了。

专家：物业公司是“服务员”而非“社区警察”

中国人民大学民商事法律研究中心研究员、对外经济贸易大学法学院梅夏英教授接受记者采访时表示，虽然根据物业管理相关规定，开发商和物业公司的“父子关系”被禁止，但在现实中，小区的前期物业公司和开发商仍然有千丝万缕的关系，“父子关系”本质没有改变，物业公司没当好“服务员”却成了“社区警察”。然而，《物权法》的规定毫不含糊，它明确了物业公司只有服务社区的性质，社区管理的决定权在业主手中。

他表示，预计10月1日《物权法》正式实施后，很多小区会很热闹。如果开发商聘请的物业公司不能给小区提供满意的服务，业主们可能更加倾向于自己管理社区，很多物业公司将“下岗”。

但他同时认为，结束了一个旧时代的《物权法》无疑解决了很多现存问题，但与此同时，该法的部分规定仍然停留在宏观层面，在实际操作中悬疑尚存。

业内人士：业委会挑战的是物业公司的利润

昨日，西安某房产公司物业部原副总经理李伟（化名）透露，为什么现在西安已有的300多家物业小区，仅有20多家成立了业主委员会，说到底是因为业委会让业主自己持有物业公司股权，实质上剪断了物业公司和开发商的脐带，进而让开发商丧失了来自物业公司的利润。

那么物业公司的利润率有多少呢？李伟给记者算了一笔账，比如某小区有900户业主，每户面积全部按100平方米计算，平均每户月费用为230元（2.3元×100平方米），物业收取的物业费总共是207000元，扣除物业公司80个员工的工资和福利保险80000元和餐费补贴19200元，水电费3000元，通讯费3000元，其他营运费用11800元，物业公司成本合计120000元。物业公司利润=收入-成本-营业税＝75615元。如此计算，物业公司成本回报率（税后利润/成本）为63%。同时，小区本身物业公司赚取电梯间的广告费。

他同时表示，除了物业公司本身的利润外，关键还在于开发商和物业公司之间的默契。比如，现在很多小区开发商委托物业公司在业主收房时强制收取“大修基金”，仅此一项，开发商就可获得数百万甚至上千万的“免息贷款”，这才是为何小区业委会难成立的根本所在，开发商遗留下来的如房屋质量差、绿地面积缩水、配套设施不到位等现象，由物业公司替开发商堵缺口，由于相关的法律规定粗疏，导致开发商在物业纠纷中几乎不承担责任。

本组稿件由本报记者　陈思存　采写

今日点题

今日9：30，本报邀请陕西博硕律师事务所权雄飞和李松林律师，就小区业主间关系、采光、通风等问题回答业主提问。同时，您也可以点击华商网，参与解读《物权法》的讨论。

昨日反馈

屋顶渗漏

保修期内开发商免费修

若超过保修期可动用大修基金

昨日，西安东二环一小区姜女士反映，2005年11月，她购买了6层顶楼的房屋，2006年3月，她发现屋顶霉变、渗水。同年5月，房产公司对房屋顶部进行粉刷处理。但今年7月，屋顶再次渗漏，开发商以房屋已移交给物业为由拒绝修复，而物业则认为房屋渗水是开发商所建房屋质量差导致。

陕西德伦律师事务所杜海岩和窦方旭律师认为，若姜女士的房屋经鉴定属质量问题，开发商应承担责任。根据国家有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。根据现行规定，屋顶防水的保修期是5年。在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。顶层房屋屋顶属于该栋房屋的公共部分，如果屋顶保修期满，则应当由物业管理公司进行维修，维修费用由该栋房屋的全体业主按照建筑面积从维修基金中分摊。